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▌北市7年『遠宏香榭』每坪21萬法拍起標 超低市價5.9折拍定!


在台北市中山區龍江路上的知名社區,『遠宏香榭』於今年四月,一戶4樓,因朱姓債務人與債權銀行清償債務問題,被陽信銀發動申請法拍,而債務問題不僅僅只有一位苦主,翻開謄本內他項權利,光房屋抵押權,就高達三家銀行欠款金額總計6590萬,積欠債務龐大,這樣高於房價的法拍屋,勢必非拍不可,銀行也拿不回大部分積欠的債務金額。

 

『遠宏香榭』大樓屋齡僅7年,樓高8樓,挑高3.6米,一層三戶,總戶數22戶,非常單純,這次法拍的單位非常特殊,除四樓主建物法拍拍賣外,又包含了6個機械車位,總坪數51.2坪,其中包括了21.2坪都是車位,也就是說實際權狀坪數算下來只有30坪,因為這個理由,讓這間法拍屋在第一次拍賣(3000萬)與二(2400萬)、三次(1920萬)拍賣雙雙流標,直接打了五折進入第四拍1537萬。

 

4拍的『遠宏香榭』法拍屋,1537萬是甚麼概念,TORO做一個簡單換算說明解釋給大家聽,以目前信義房屋與住商不動產網站上,待售的兩戶七、八樓,各開價82萬與92萬(車位依照150萬/個計算),實價登錄揭露三年內成交價格約落在每坪55-65萬,如以均價每坪60萬,六個車位900萬(150萬/個)來計算,4拍底價僅21.3萬/坪,約為市價5.7折,十分划算,但唯一疑慮是必須也要購買6個車位帶走才行。

 

法拍投標8/25當日下午三點台北地方法院進行開標,因法拍拍賣底價非常低,即使有車位疑慮,當天還是吸引17組標單搶標,拍定價格1968.99萬,以突破第三次拍賣底價,由劉姓自然人得標。如換算每坪單價35.6萬,約市價5.9折拍定。

 

『遠宏香榭』的確看似拍定價格非常划算,但是車位部分還是有不少隱憂,除非拍定人真的有六個車位的需求,或社區非常缺少車位,轉租轉賣容易,否則法拍標到該案憂心的幾點狀況為:

A.出租不易,無法有效收益

B.總戶數僅22戶,如無內需,會無法出售車位予社區外住戶

C.每月負擔6車位清潔費,成本不低

D.未來機械維護費用高,由所有使用人分攤,是成本考量

E.車位過多貸款可能無法足額8成,需部分獲全額現金

 

TORO認為,雖然『遠宏香榭』法拍屋取得僅5.9折就到手,還是須留意以上細節,以免表面上划算,後面的問題加加減減下來,也會衍伸不少成本,不一定真正超值。



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